电视剧《安家》的播出，道出了普通人购房过程中的酸甜苦辣。在二手房交易时，买方不仅应实地考察房屋的结构、格局、采光及物业服务等事项，还应对房屋的性质、产权状况、是否涉诉、是否存在抵押、物业采暖费结算等情况进行详细了解。

今天找到栏目组寻求帮助的李女士，当初欢欢喜喜购置房产，如今，房子却成了她心中的痛。李女士购买五年的房产，至今依然无法办理过户。二手房繁琐的交易过程中，哪些细节需要特别注意？北京电视台科教频道《律师帮帮忙》，曹晓静律师将帮李女士理清房产交易中的细节，明确她拥有的权利，依法维护自己的权益。

案例回顾

买房，对于很多人来说，都是一件大喜事。而李女士五年前购买二手房的经历，却成为她心里的一桩糟心事。

原来，为了方便照顾老人和孩子上学，李女士一家人卖掉了两套拆迁房，换购一套当时价值515万元的三居室住房。本想着既解决了孩子就近上学的问题，又能三代同堂、互相有个照应，是个两全其美的选择。

但是令李女士万万没想到的是，就在自己签订了二手房买卖合同，办理完定金支付以及相应的交付手续后，却得知房子处于被查封的状态。也正因此，李女士这套装修花费100多万元，并且已经居住5年的三居室，过户的问题却一直没有办法解决。

为此，李女士曾经多次和中介公司交涉过户时间，而中介的回复是一直让李女士等待，等原房主此房所做的抵押和查封解除之后，就可以给她办理过户。但是，日子等的久了，李女士总觉得心里不踏实。于2016年，将原房主诉至法院。法庭上，原房主表示，认可这份房屋买卖合同、并愿意配合李女士将房屋过户，也正是基于此，李女士和原房主达成了庭外和解。

在这之后，李女士一直抱着一线希望，期待原房东能早日跟她完成过户手续。直到2019年，原房主的债权人找到李女士，声称房产已经被查封，后续就要执行拍卖的手续，这让李女士一家蒙受了巨大的经济损失。

李女士认为，自己购房之初，中介公司知悉此房有两次抵押，后续可能涉及查封的风险存在，却没有及时告知，依然让李女士等待过户。中介公司是否存在过失？她可以向中介公司主张赔偿吗？带着李女士的诸多疑问，我们看看曹晓静律师如何回答。

律师支招

曹晓静律师表示，在房屋的连环交易中，由于房屋产权不明或者因为有不明债权的存在，导致无法过户而引发的纠纷还是比较多的。像李女士这样的情况，就是典型的房屋买卖合同纠纷。

目前，若想继续履行合同，要看原房主到底将房子抵押了多少，房子还有没有剩余的价值，同时还要通过检索查看房子被查封的标的是多少，如果通过调查，了解到原房主已经资不抵债，很显然这套房子从客观上已经不能履行，需要李女士一家果断放弃，如果通过调查，我们发现原房主还有其他的财产可供执行，那么还有继续履约的可能。但是，根据目前的情况，曹晓静律师认为，解除合同的可能性会比较大。

曹晓静律师建议，发现房子出现纠纷应在第一时间到法院起诉，查明房屋的情况后，如果具备履行条件可以要求继续履行合同，如果对于过户来说，已经障碍重重，并且超出了中介和原房主的解决能力，应该果断解除协议，这是最好的止损方式。

对于中介是否承担责任，曹晓静律师表示，需要具体了解一下中介与原房主的交易情况。李女士在起诉原房主解除买卖合同的时候，可以将中介列为第三人。如果当初卖房的时候，原房主对房屋的状况有隐瞒，并且存在一直误导中介的情况，那么中介的责任就会小一些。如果原房主已经如实的披露了房屋的信息，是中介为了促成交易没有尽到审查的义务，那么中介就要承担相应的责任，赔偿李女士的损失。

针对李女士的购房经历，曹晓静律师提醒购房者，购房时一定要注意以下两点：

第一，要确保房源没有问题，不但要了解房屋有没有抵押，最好通过《中国裁判文书网》检索房主的个人情况，查看其有没有在执行中的案件。如果他已经陷入资金链断裂被债主追上门的情况，那么在二手房交易的过程中，极有可能房屋会被法院查封，无法办理过户。

第二、在买房的时候，不要过度迷信中介的保障和承诺。必要的时候，可以在交易的过程中咨询律师，有专业律师把关的情况下，可以确保房屋交易顺利，在遇到突发情况的时候也能帮您及时止损。

曹晓静律师  有温度的婚姻家庭律师，最贴心的法律服务专家

北京市盈科律师事务所  高级合伙人

咨询电话：139 1124 7365

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